CRÉDITO & SEGUROS: Hipoteca - a casa é do banco enquanto paga o crédito?
Quando um banco empresta dinheiro para a compra de uma casa, é habitual pedir uma garantia: se o empréstimo não for pago, o imóvel poderá responder pela dívida. Essa garantia chama-se hipoteca. Mas ter uma casa hipotecada não significa que a casa pertença ao banco. O comprador é o proprietário e pode habitá-la, arrendá-la ou até vendê-la, embora algumas dessas decisões exijam procedimentos adicionais.
A palavra “hipoteca” é conhecida de quase todas as pessoas que contrataram um crédito à habitação. O seu significado e as suas consequências, porém, nem sempre são tão claros.
O que é uma hipoteca?
A hipoteca é uma garantia real que recai sobre um bem, geralmente um imóvel. No crédito à habitação, permite ao banco reduzir o risco de emprestar dinheiro, porque lhe atribui o direito de ser pago pelo valor da casa no caso de o devedor deixar de cumprir o contrato.
De acordo com o artigo 686.º do Código Civil, a hipoteca confere ao credor o direito de ser pago pelo valor de determinados bens imóveis com preferência sobre outros credores que não beneficiem de privilégio especial ou de prioridade de registo. A hipoteca abrange, em regra, o imóvel e as suas partes integrantes.
Isto não significa que o banco compre uma parte da casa ou passe a ser seu coproprietário. A instituição recebe uma garantia sobre o imóvel; não recebe a sua propriedade nem o direito de o utilizar.
Hipoteca e crédito à habitação são a mesma coisa?
Não. O crédito à habitação é o empréstimo. A hipoteca é uma das garantias que podem ficar associadas a esse empréstimo.
Quando concede um crédito para comprar casa, o banco entrega o montante acordado e o cliente compromete-se a devolvê-lo através das prestações previstas no contrato. A hipoteca é constituída para garantir o pagamento do capital emprestado e das restantes quantias abrangidas pelo registo, dentro dos limites aí definidos.
Embora apareçam frequentemente juntas, as duas figuras podem existir separadamente. Uma hipoteca pode garantir outros financiamentos e não apenas a compra do imóvel sobre o qual recai. Existem, por exemplo, créditos hipotecários destinados a outras finalidades.
Do mesmo modo, um contrato de crédito pode ter outras garantias, como uma fiança. Por isso, antes de assinar, é importante identificar todas as garantias exigidas e perceber quem fica responsável pelo pagamento.
A casa hipotecada continua a pertencer ao proprietário?
Sim. O comprador inscrito no registo predial continua a ser o proprietário da casa.
Pode viver no imóvel e utilizá-lo normalmente. Também pode realizar obras, dentro das regras legais e contratuais aplicáveis, ou arrendá-lo. No entanto, deve confirmar se o contrato de crédito estabelece algum dever de comunicação ao banco ou outras condições relevantes.
A hipoteca acompanha o imóvel enquanto estiver registada. Por essa razão, não deve ser encarada apenas como uma anotação entre o cliente e o banco: é um encargo que integra a situação jurídica da casa e pode ser conhecido por terceiros.
A certidão permanente de registo predial permite consultar os registos em vigor e os pedidos pendentes relativos ao imóvel, incluindo hipotecas, penhoras ou outros encargos registados.
Como se constitui uma hipoteca?
A hipoteca sobre um imóvel tem de ser registada para produzir plenamente os seus efeitos. No crédito à habitação, a constituição da hipoteca é normalmente tratada no momento da compra e da formalização do financiamento.
No registo ficam identificados, entre outros elementos:
- o imóvel sobre o qual recai a garantia;
- o credor hipotecário, geralmente o banco;
- o montante máximo garantido;
- os elementos relacionados com o crédito;
- a data e a prioridade do registo.
O valor inscrito na hipoteca pode ser superior ao capital efectivamente emprestado. Isso acontece porque o montante máximo garantido pode incluir, além do capital, juros e outras despesas previstas no título constitutivo. Não significa que o cliente recebeu ou deve automaticamente todo o valor que aparece no registo.
Pode haver mais do que uma hipoteca sobre a mesma casa?
Pode. Um imóvel pode ter várias hipotecas, constituídas a favor do mesmo credor ou de credores diferentes.
A ordem do registo é especialmente importante porque, em regra, determina a prioridade entre os credores hipotecários. Se o imóvel tiver de ser vendido para pagar dívidas, o credor com a hipoteca registada em primeiro lugar será normalmente pago antes dos credores com hipotecas posteriores, sem prejuízo de outros privilégios previstos na lei.
Esta é uma das razões pelas quais bancos, compradores e profissionais envolvidos numa transacção imobiliária devem consultar a informação predial actualizada. Uma casa pode estar à venda e, ao mesmo tempo, ter uma ou mais hipotecas registadas.
O que acontece se o crédito deixar de ser pago?
Uma prestação em atraso não faz com que a casa passe imediatamente para o banco. O incumprimento desencadeia procedimentos próprios e pode implicar juros de mora, comissões legalmente admitidas e comunicação da situação à Central de Responsabilidades de Crédito.
As instituições estão obrigadas a acompanhar situações de risco de incumprimento e a integrar os clientes em mecanismos próprios quando já existem prestações em atraso. Entre esses mecanismos encontram-se o Plano de Acção para o Risco de Incumprimento, conhecido como PARI, e o Procedimento Extrajudicial de Regularização de Situações de Incumprimento, ou PERSI.
Nestes processos podem ser avaliadas soluções como a renegociação das condições do contrato, o alargamento do prazo ou outras alternativas adequadas à situação, embora não exista garantia de que qualquer proposta seja aprovada. O Portal do Cliente Bancário do Banco de Portugal disponibiliza informação sobre prevenção e gestão do incumprimento.
Se não for possível regularizar a dívida, o banco pode recorrer aos meios legais para cobrar o valor em falta. A hipoteca permite que o imóvel seja penhorado e vendido no âmbito de um processo executivo, sendo o produto da venda utilizado para pagar os credores de acordo com as regras de prioridade.
Há um ponto essencial: entregar ou perder a casa não significa necessariamente que toda a dívida fique paga. Se o valor obtido com a venda não chegar para liquidar o capital, os juros, os encargos e as despesas abrangidas, poderá subsistir um montante por pagar.
Por isso, perante dificuldades financeiras, o melhor momento para contactar o banco é antes de falhar a primeira prestação ou logo que surjam sinais de que o pagamento pode tornar-se difícil.
É possível vender uma casa com hipoteca?
Sim. Uma casa hipotecada pode ser vendida, mas a hipoteca não desaparece apenas porque muda o proprietário.
Na situação mais comum, uma parte do preço obtido com a venda é utilizada para liquidar o capital ainda em dívida. O banco emite então o documento que contém o seu consentimento ao cancelamento da hipoteca, habitualmente designado por distrate da hipoteca.
O comprador deve receber o imóvel nas condições acordadas, pelo que a liquidação do empréstimo e o cancelamento do registo são normalmente articulados com a escritura ou com o documento particular autenticado.
Antes da transacção, o vendedor deve pedir ao banco:
- o valor exacto necessário para liquidar o crédito na data prevista;
- informação sobre a eventual comissão de reembolso antecipado;
- o documento necessário ao cancelamento da hipoteca;
- indicação dos prazos e procedimentos aplicáveis.
O mediador imobiliário deve confirmar atempadamente a existência de hipotecas e o capital em dívida para prevenir atrasos. Se o preço de venda não for suficiente para liquidar o empréstimo e os restantes encargos, será necessário encontrar previamente uma solução com o banco.
A hipoteca desaparece quando acaba o crédito?
O pagamento integral do empréstimo extingue a dívida, mas o registo da hipoteca deve também ser cancelado.
Depois de liquidado o crédito, o proprietário deve confirmar a emissão do distrate e promover o cancelamento no registo predial. Enquanto este passo não for concluído, a hipoteca pode continuar a aparecer na informação jurídica do imóvel, apesar de o empréstimo já estar pago.
A necessidade de regularizar o registo torna-se particularmente premente quando a casa é vendida, doada ou utilizada como garantia num novo financiamento. Os procedimentos e custos de registo devem ser confirmados junto do Instituto dos Registos e do Notariado, através dos serviços de registo predial ou do balcão Casa Pronta.
O que deve verificar antes de assinar?
A hipoteca é apenas uma parte do contrato, mas tem consequências importantes. Antes de avançar, o cliente deve perceber:
- qual é o imóvel dado como garantia;
- qual o montante máximo garantido pelo registo;
- que dívidas e encargos ficam cobertos;
- se existem fiadores ou outras garantias;
- quais as consequências do incumprimento;
- quanto custa reembolsar antecipadamente o crédito;
- como será cancelada a hipoteca no final;
- que seguros e produtos associados são exigidos ou facultativos.
Também deve ler a Ficha de Informação Normalizada Europeia e a minuta do contrato, comparar propostas e esclarecer todas as dúvidas antes de ficar vinculado.
A explicação mais simples é esta: o crédito é a dívida; a hipoteca é a garantia. A casa continua a pertencer ao proprietário, mas fica juridicamente ligada ao cumprimento do empréstimo até que a dívida seja liquidada e o respetivo registo cancelado.
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