CRÉDITO & SEGUROS: Crédito habitação em casal - o que acontece se um deixar de pagar?
Compraram a casa juntos e dividiram a prestação durante anos. Um dia, um deixa de pagar. O banco pode exigir ao outro a mensalidade completa? Na maioria dos contratos de crédito habitação, pode. Quando duas pessoas assinam o empréstimo como mutuárias, é habitual assumirem responsabilidade solidária. Isto significa que cada uma poderá responder pela totalidade da dívida.
Imagine-se que a prestação mensal é de 900 euros e que o casal acordou que cada um pagaria 450 euros. Se um deixar de transferir a sua parte, o outro terá de assegurar os 900 euros para evitar o incumprimento. O banco é alheio à forma como o casal decidiu dividir as despesas. Um acordo verbal ou escrito segundo o qual cada um suporta metade da prestação poderá ser relevante entre os dois, mas não altera o contrato de crédito.
Quando existe responsabilidade solidária, a instituição bancária pode exigir a prestação completa a qualquer um dos mutuários, sem ter de cobrar previamente metade a cada um, explica uma especialista, advogada e formadora em direito imobiliário.
Ser proprietário da casa e ser responsável pelo crédito
Antes de comprar casa em conjunto, devem distinguir-se três questões:
1. Quem é proprietário da casa?
2. Quem assinou o contrato de crédito?
3. Quem responde pela dívida perante o banco?
As respostas podem não coincidir. Uma pessoa pode ter direitos sobre o imóvel sem ser mutuária. Também pode estar vinculada ao empréstimo sem ter uma posição equivalente na propriedade da casa, dependendo dos contratos celebrados. Por isso, devem ser analisados em conjunto o título de aquisição, o registo predial, o contrato de crédito e, tratando-se de pessoas casadas, o respectivo regime de bens.
A responsabilidade também não termina porque um dos membros do casal abandonou a casa, deixou de utilizar o imóvel, se separou ou se divorciou. O casal pode acordar que a casa fica para um deles e que essa pessoa passa a pagar integralmente o empréstimo. Contudo, esse acordo não exonera o outro mutuário.
Para que apenas um fique responsável pelo crédito, o banco tem de aceitar a alteração do contrato e libertar formalmente o outro titular. A instituição avaliará a capacidade financeira de quem pretende assumir sozinho o empréstimo, considerando os rendimentos, as despesas, as restantes responsabilidades financeiras e o historial de cumprimento. Enquanto essa alteração não for formalizada, ambos continuam vinculados ao contrato.
Quem pagar sozinho pode recuperar o valor pago a mais?
Quando um dos mutuários assegura a prestação completa, protege a casa, evita o incumprimento e preserva a sua própria situação financeira. Esse pagamento pode originar um direito de reembolso sobre a pessoa que deixou de contribuir.
As contas internas dependem, porém, da titularidade da casa, dos pagamentos realizados, dos acordos existentes e da utilização do imóvel. Também pode ser relevante saber se um dos membros do casal ficou a viver sozinho na habitação e se o pagamento integral das prestações foi acordado como contrapartida dessa utilização.
A jurisprudência, ou seja, o entendimento seguido pelos tribunais quando aplicam a lei aos casos concretos, tem reconhecido que as prestações dos empréstimos contraídos por ambos os cônjuges para comprar a casa de morada de família são, em regra, da responsabilidade dos dois.
Tem sido entendimento dos tribunais, relativamente à responsabilidade pelo pagamento de empréstimos contraídos para adquirir a casa de morada de família, que os pagamentos suportados apenas por um dos ex-cônjuges deveriam ser considerados nas contas da partilha. É, por isso, essencial guardar extratos bancários, comprovativos de transferências, mensagens e acordos relacionados com os pagamentos.
Casamento, união de facto e casa de morada de família
Nos casais casados, o regime de bens pode influenciar a titularidade da casa, a responsabilidade pelas dívidas e as contas a realizar em caso de separação ou divórcio.
- Na comunhão de adquiridos, a casa comprada depois do casamento integra, em princípio, o património comum, salvo quando se verifique uma excepção legal.
- Na comunhão geral, a comunicação dos bens é mais ampla, embora a lei também preveja bens que permanecem próprios de cada cônjuge.
- Na separação de bens, cada cônjuge conserva a propriedade dos bens que adquire. Se ambos comprarem a casa, serão proprietários nas proporções indicadas no título de aquisição.
Quando a casa e o empréstimo estão apenas em nome de um cônjuge casado em regime de separação de bens, será necessário analisar o caso concreto. Importa verificar quem assinou o contrato e se a dívida pode, ainda assim, ser considerada da responsabilidade de ambos por força das regras aplicáveis às dívidas dos cônjuges. Se o outro cônjuge também assinou como mutuário, fiador ou garante, ficará vinculado nos termos da responsabilidade que assumiu.
Nos casais em união de facto não existe um regime de bens equivalente ao casamento. A propriedade da casa dependerá do título de aquisição. Se ambos assinarem o crédito como mutuários solidários, poderão responder pela totalidade da dívida.
Quando o imóvel constitui a casa de morada de família, existe uma protecção adicional. Durante o casamento, a sua venda, hipoteca ou arrendamento exige, em regra, o consentimento de ambos os cônjuges, mesmo que a casa pertença apenas a um deles e independentemente do regime de bens.
Esta protecção limita determinados actos sobre o imóvel, mas não afasta as obrigações assumidas no contrato de crédito.
O que acontece quando a prestação não é paga?
O atraso pode originar juros de mora e outros encargos legalmente admissíveis. O incumprimento também pode ser comunicado à Central de Responsabilidades de Crédito do Banco de Portugal e dificultar o acesso dos mutuários a novos financiamentos.
A instituição bancária deve observar o regime legal de prevenção e regularização do incumprimento. Mantendo-se a falta de pagamento, o cliente bancário deve ser obrigatoriamente integrado no Procedimento Extrajudicial de Regularização de Situações de Incumprimento, conhecido como PERSI, entre o 31.º e o 60.º dia após o vencimento da obrigação em falta.
O cliente também pode solicitar a sua integração imediata no PERSI. Durante este procedimento, o banco avalia a sua capacidade financeira e, quando existam condições, apresenta propostas adequadas à regularização da situação.
Se não for alcançado um acordo e o incumprimento continuar, a instituição poderá exigir a dívida e avançar para a execução das garantias. Estando o crédito garantido por hipoteca, a casa poderá ser penhorada e vendida judicialmente.
A venda judicial pode não ser suficiente para pagar o capital, os juros e os restantes encargos. Se o valor obtido não cobrir toda a dívida, poderá permanecer um montante por liquidar. Por este motivo, o banco deve ser contactado logo que surjam dificuldades, de preferência antes de existir qualquer prestação vencida.
Vender a casa pode evitar um problema maior?
Quando nenhum dos titulares consegue assumir sozinho o crédito, a venda da casa pode ser a solução mais prudente.
Uma casa hipotecada pode ser vendida. A operação deve ser previamente articulada com o banco, para conhecer o capital ainda em dívida e obter os documentos necessários ao pagamento do empréstimo e ao cancelamento da hipoteca.
Se o preço da venda for superior à dívida e aos encargos associados, existirá um valor remanescente. A sua repartição dependerá da titularidade da casa, do regime de bens e das contas existentes entre o casal.
Exemplo:
Imagine-se que ainda são devidos 150.000 euros ao banco e que a casa é vendida por 210.000 euros. Depois de liquidar o empréstimo e suportar os encargos da operação, o valor restante será repartido de acordo com a situação jurídica do imóvel e com os eventuais valores a compensar entre os proprietários.
Se o preço da venda for inferior ao montante em dívida, será necessário negociar com a instituição bancária. O cancelamento da hipoteca dependerá dessa articulação e poderá subsistir uma parte do empréstimo por pagar.
A decisão de vender deve ser ponderada antes de o cumprimento se tornar insustentável. Uma venda realizada em condições normais permite negociar o preço e controlar melhor o processo. Numa venda judicial, esse controlo diminui e o resultado financeiro pode ser menos favorável.
Como reduzir o risco e agir perante as primeiras dificuldades?
Nenhum acordo consegue impedir que uma pessoa deixe de pagar, nem afasta a responsabilidade assumida perante o banco. Ainda assim, alguns cuidados podem reduzir o risco:
1. Verificar se um dos compradores conseguiria suportar sozinho a prestação durante alguns meses.
2. Criar uma reserva financeira para situações de desemprego, doença ou diminuição de rendimentos.
3. Definir por escrito como serão repartidas a entrada, as prestações e as restantes despesas.
4. Confirmar quem ficará como proprietário e quem assinará o contrato de crédito.
5. Guardar comprovativos de todos os pagamentos.
6. Assegurar que ambos acompanham a conta associada ao empréstimo.
7. Prever o que acontecerá em caso de separação, incapacidade financeira ou necessidade de vender a casa.
Se um deixar de pagar, importa avaliar imediatamente se a dificuldade é temporária ou definitiva, confirmar se a prestação completa pode ser assegurada e contactar o banco.
Quando a relação termina, o casal deve verificar se um dos titulares reúne condições para ficar com a casa e assumir sozinho o crédito. Se essa solução não for viável, a venda poderá evitar o agravamento da dívida.
No crédito habitação, uma dívida assumida a dois pode ficar, na prática, sobre os ombros de apenas um. Prevenir começa por conhecer esse risco antes de assinar e por agir antes de surgir a primeira prestação em falta.
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