CRÉDITO & SEGUROS: Crédito habitação - 10 perguntas para perceber as novas regras...
Quem está a pensar comprar casa encontra agora regras diferentes na avaliação do crédito à habitação. O Banco de Portugal (BdP) reviu a recomendação macroprudencial dirigida aos bancos, alterando critérios como a taxa de esforço, os prazos máximos dos empréstimos e algumas regras de concessão de financiamento.
Estas orientações não definem direitos dos clientes nem impedem automaticamente a aprovação de um crédito, mas estabelecem os critérios prudenciais que as instituições financeiras devem seguir quando avaliam a capacidade de pagamento dos mutuários.
Eis as respostas às principais dúvidas.
1. A quem se aplicam estas regras?
A recomendação dirige-se às instituições de crédito e sociedades financeiras autorizadas a conceder crédito em Portugal.
Na prática, estabelece as regras que os bancos devem seguir quando analisam um pedido de financiamento, tanto para crédito à habitação como para outras modalidades de crédito.
2. Quais são as principais alterações?
O Banco de Portugal introduziu quatro mudanças principais:
- a taxa máxima de esforço recomendada baixa de 50% para 45%;
- passam a existir apenas dois escalões para o prazo máximo dos empréstimos;
- deixa de existir a exceção que permitia financiar até 100% imóveis pertencentes ao próprio banco;
- o leasing imobiliário deixa de estar abrangido por esta recomendação.
3. Porque é que o Banco de Portugal mudou as regras?
Segundo o supervisor, o objectivo continua a ser evitar o sobre-endividamento das famílias e preservar a estabilidade do sistema financeiro.
A decisão surge num contexto em que o crédito à habitação voltou a crescer de forma expressiva, acompanhado pela subida dos preços das casas e por uma maior procura por parte de compradores jovens.
Ao mesmo tempo, depois do ciclo de subida das taxas de juro iniciado em 2022, o mercado entrou numa fase de maior dinamismo, o que levou o Banco de Portugal a reforçar os critérios prudenciais para evitar riscos futuros.
4. O que é a taxa de esforço e o que muda?
A taxa de esforço corresponde à percentagem do rendimento mensal destinada ao pagamento de empréstimos.
Com as novas regras, a recomendação passa a ser que este valor não ultrapasse 45% do rendimento líquido.
Neste cálculo entram todas as prestações de crédito do agregado, não apenas o crédito à habitação.
Além disso, os bancos continuam obrigados a simular um cenário de subida das taxas de juro para verificar se o cliente conseguiria continuar a pagar o empréstimo.
5. Existem excepções ao limite dos 45%?
Sim.
O Banco de Portugal continua a permitir alguma flexibilidade. Até 10% dos novos contratos podem ultrapassar este limite, desde que o banco considere existirem factores que reduzam o risco da operação.
Isto significa que uma taxa de esforço superior a 45% não impede automaticamente a aprovação de um crédito.
6. Qual passa a ser o prazo máximo dos empréstimos?
Agora existem apenas dois escalões:
- até aos 35 anos de idade, o prazo máximo recomendado é de 40 anos;
- para clientes com mais de 35 anos, o limite é de 35 anos.
- Anteriormente existiam três escalões etários.
7. O banco continua a financiar apenas 90% da casa?
Regra geral, sim.
O Banco de Portugal mantém a recomendação para que os bancos financiem:
- até 90% do menor valor entre o preço de compra e a avaliação, quando se trata de habitação própria e permanente;
- até 80% nas restantes situações.
Desaparece, contudo, a excepção que permitia financiamento até 100% quando o imóvel pertencia ao próprio banco.
Importa lembrar que esta recomendação convive com regimes específicos, como a garantia pública destinada a jovens até aos 35 anos, que pode permitir um financiamento correspondente à totalidade do valor da aquisição, desde que estejam reunidos os respectivos requisitos legais.
8. Estas regras aplicam-se apenas ao crédito habitação?
Não.
A recomendação também abrange outras modalidades de crédito concedidas a particulares, incluindo crédito pessoal e crédito automóvel.
9. Existem limites para os prazos do crédito ao consumo?
Sim.
A recomendação prevê que:
- o crédito pessoal tenha, em regra, um prazo máximo de sete anos;
- os créditos destinados a educação, saúde ou transição energética possam ir até dez anos;
- o mesmo limite de dez anos se aplique ao crédito automóvel.
10. Estas regras obrigam os bancos a aprovar ou rejeitar um crédito?
Não.
As orientações do Banco de Portugal são recomendações macroprudenciais dirigidas às instituições financeiras.
Cada banco continua a analisar individualmente a situação financeira do cliente, podendo considerar outros elementos relevantes na avaliação do risco.
Na prática, estas regras procuram assegurar uma concessão de crédito mais prudente, protegendo simultaneamente as famílias e a estabilidade do sistema financeiro.
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