CRÉDITO & SEGUROS: Comissões bancárias na compra de casa - custos e impostos
Comprar casa em Portugal implica não só o valor do imóvel, mas também um conjunto de comissões bancárias, impostos e despesas legais que devem ser considerados desde o início do processo. Conhecer todos estes custos é fundamental para evitar surpresas e planear o seu orçamento de forma rigorosa.
Comissões bancárias iniciais na compra de casa
Quando solicita um crédito à habitação, o banco cobra várias comissões iniciais, essenciais para o processamento e formalização do empréstimo:
Comissão de dossier (ou de abertura)
É paga ao banco pelo tratamento e análise do seu pedido de crédito. O valor pode variar entre 200€ e 400€, dependendo da instituição bancária. Este pagamento é feito logo no início do processo, independentemente do crédito ser aprovado ou não.
Comissão de avaliação
Refere-se ao custo da avaliação do imóvel por um perito certificado, para o banco determinar o valor real do bem que servirá de garantia ao empréstimo. O valor ronda normalmente os 200€ a 300€. Esta comissão é paga após a marcação da avaliação, antes da aprovação final do crédito.
Comissão de formalização
Cobre os custos administrativos e burocráticos associados à preparação do contrato de crédito. Pode variar entre 100€ e 300€. É cobrada no momento da assinatura do contrato de crédito.
Comissão de solicitadoria e preparação documental
Alguns bancos cobram também pela preparação de minutas e pelo serviço de solicitadoria, que trata da documentação necessária à escritura. O valor pode ir até 200€, dependendo do banco e dos serviços contratados.
Comissão de reembolso antecipado
Caso pretenda liquidar o empréstimo antes do prazo, poderá ser aplicada uma comissão. No entanto, até ao final de 2025, está suspensa a cobrança desta comissão nos contratos de taxa variável. Nos contratos de taxa fixa, a comissão pode ir até 2% do capital reembolsado.
Impostos e taxas obrigatórias na compra de casa
Além das comissões bancárias, existem impostos e taxas legais que são obrigatórios na compra de um imóvel com recurso a crédito:
IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis)
É um imposto pago ao Estado sempre que se adquire um imóvel. O valor do IMT depende do preço de compra, do tipo de imóvel (urbano ou rústico) e do seu destino (habitação própria permanente ou secundária). Para habitação própria permanente, as taxas variam de forma progressiva, podendo beneficiar de isenção para casas de valor mais baixo. O IMT deve ser pago antes da escritura, sendo condição obrigatória para a celebração do contrato de compra e venda.
Imposto do Selo
Existem dois momentos em que o imposto do selo é devido:
* Sobre a aquisição do imóvel: 0,8% do valor do imóvel, pago no momento da escritura.
* Sobre o crédito à habitação: 0,6% do montante financiado, pago aquando da formalização do contrato de crédito.
Despesas de escritura
A escritura é o acto público onde se formaliza a compra e venda do imóvel. Os custos podem variar, mas normalmente situam-se entre 500€ e 1.000€, dependendo do valor do imóvel e do cartório ou serviço Casa Pronta escolhido. O pagamento é feito no dia da escritura.
Registo predial
Após a escritura, é obrigatório registar o imóvel em nome do novo proprietário. O custo do registo predial é, em regra, de 225€ (quando realizado pelo serviço Casa Pronta), mas pode variar se optar por outros serviços ou se houver outros atos a registar.
Certidões e documentação
Incluem certidões de teor, cadernetas prediais e outros documentos necessários para a escritura e registo. O custo total pode variar entre 50€ e 200€, consoante o número de documentos e entidades envolvidas.
Quando e como são pagos estes custos?
* As comissões bancárias são pagas em diferentes fases: algumas logo no início do processo de crédito (como a comissão de dossier e avaliação), outras no momento da assinatura do contrato (como a formalização e preparação documental).
* O IMT e o imposto do selo sobre a aquisição são pagos antes da escritura, sendo obrigatória a apresentação dos comprovativos no dia da assinatura.
* O imposto do selo sobre o crédito é pago na formalização do contrato de crédito.
* As despesas de escritura e registo predial são pagas no acto da escritura ou imediatamente após, conforme o serviço utilizado.
* As certidões e documentação são adquiridas ao longo do processo, à medida que são solicitadas pelas entidades envolvidas.
Valores esperados e percentagens
Comissões bancárias iniciais
Entre 500€ e 1.000€, dependendo do banco e dos serviços contratados.
IMT
Pode variar entre isenção (para imóveis de valor mais baixo) e vários milhares de euros, dependendo do valor de compra e do destino do imóvel.
Imposto do selo
0,8% do valor do imóvel (aquisição) + 0,6% do valor do crédito (financiamento).
Despesas de escritura e registo
Normalmente entre 700€ e 1.500€, podendo aumentar em casos de imóveis de valor elevado ou processos mais complexos.
Certidões e documentação
Entre 50€ e 200€.
No total, os custos iniciais associados à compra de casa com recurso a crédito podem representar entre 7% e 10% do valor de aquisição do imóvel, dependendo do valor do imóvel, do montante financiado e dos serviços escolhidos.
Antes de avançar com a compra de casa, é fundamental calcular todos os custos associados às comissões bancárias, impostos e despesas legais. Assim, evita surpresas e garante uma decisão financeira mais informada e segura. Planeie o seu orçamento considerando estes encargos e utilize simuladores online para obter valores aproximados para o seu caso específico.
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