CRÉDITO & SEGUROS: Há novas regras para o crédito da casa. Veja o que muda a partir de Agosto...
Quem está a pensar comprar casa vai encontrar novas regras no acesso ao crédito a partir de 1 de Agosto. O Banco de Portugal reduziu o limite recomendado para a taxa de esforço, mas compensou essa mudança alargando até aos 35 anos a idade dos mutuários que podem contratar empréstimos com prazo máximo de 40 anos.
As alterações constam da nova Recomendação Macroprudencial do banco central, aplicável aos novos contratos de crédito à habitação e ao consumo cuja avaliação da solvabilidade seja realizada a partir de 1 de Agosto. A principal mudança passa pela redução da taxa de esforço recomendada de 50% para 45%, reforçando os critérios de concessão de crédito em caso de subida acentuada das taxas de juro.
Desta forma, o limite do rendimento que é gasto com créditos passa de 50% para 45%.
Regras das maturidades mudam
Além disso foi também determinada a simplificação das excepções a este limite, passando a existir apenas uma que permite que 10% do montante total de créditos concedidos por cada instituição, em cada semestre, tenha uma taxa de esforço superior a 45%.
Por outro lado, as regras das maturidades dos créditos mudam, passando o prazo a ser 40 anos para mutuários com idades inferiores ou iguais a 35 anos, e 35 anos, para mutuários com idade superior a 35 anos.
Anteriormente, até aos 30 anos a maturidade máxima era de 40 anos e dos 30 aos 35 era 37 anos. Esta alteração simplifica os escalões de maturidade, possibilitando também mitigar parcialmente o impacto da redução do limite da taxa de esforço para os mais jovens.
É ainda eliminada a recomendação relativa à maturidade média de 30 anos, mantendo-se limites máximos definidos em função da idade.
Medidas aplicam-se a todos os créditos
É de salientar que as mudanças na taxa de esforço aplicam-se a quem pede crédito, independentemente de ser um empréstimo à habitação ou ao consumo.
Nesta alteração, foi também eliminado o limite de 100% do LTV (rácio entre o montante do empréstimo e o valor do imóvel dado em garantia) aplicável à aquisição de imóveis detidos pelas próprias instituições, passando a aplicar-se, nestes casos, o regime geral.
O BdP determinou igualmente a exclusão da locação financeira de bens imóveis do âmbito de aplicação da Recomendação Macroprudencial, devido às “caraterísticas distintas face ao crédito à habitação convencional e dada a sua reduzida materialidade no mercado de crédito à habitação”.
Governador quer medidas vinculativas
As mudanças aplicam-se aos contratos cuja avaliação de solvabilidade do mutuário ocorra a partir de 01 de Agosto de 2026, permitindo que as instituições tenham um período para se ajustarem.
Estas alterações ocorrem num contexto caracterizado pela aceleração dos preços da habitação, pelo crescimento do crédito às famílias e também um aumento do montante médio por contrato, “sinalizando níveis mais elevados de endividamento dos mutuários”, explica o banco central.
“Observa-se ainda a manutenção de um elevado nível de concorrência no mercado de crédito à habitação, um aumento da proporção de compradores de primeira habitação mais jovens, tipicamente associados a rendimentos mais baixos, e um reforço do recurso ao crédito para financiar a aquisição de habitação”, lê-se em comunicado.
Recorde-se que esta recomendação não é vinculativa, mas as instituições têm de explicar porque é que os limites estão a ser ultrapassados. O governador do BdP já sinalizou, em maio, que quer que as recomendações feitas aos bancos passem a ser vinculativas.
“Está na hora de regras macroprudenciais serem vinculativas“, disse Álvaro Santos Pereira, acrescentando que faz esse apelo ao legislador até porque é o que já se passa em muitos países europeus.
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